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“住宅按套內面積算”引起海南購房者關注

來源:國際旅游島商報 點擊數:847 發布日期:2019-02-26 09:39:21 關閉本頁

     連日來,一篇“告別買100平方米只得70平方米!住建部新規:住宅按套內面積算”的文章刷屏。文章稱,住建部公布的一項新規征求意見稿顯示,房地產交易將正式告別“公攤面積”,近一年來輿論密切關注的“買100平方米房子只得70平方米”現象有望終結。那么,住房問題關系到每個家庭的切身利益,國內一直以住房建筑面積計價售房的確存在不合理之處,也因“公攤”產生不少投訴和矛盾,因此該消息迅速引起關注。海南的情況如何?商報記者就此采訪了房產市場和專業人士,了解了他們的看法。

    市民反映:按建筑面積計價確實存在不合理

    這幾天,從按建筑面積到按套內使用面積,這種計價方式的改變,對購房者來說究竟有多大利好?對開發商和房地產市場又會帶來哪些影響呢?

    市民張先生說,老百姓省吃儉用攢錢買房,其實想法很簡單,就是想有寬敞明亮的房子。實在想不通的是按照建筑面積計價,買的房子卻被公攤面積占去20%至30%。在同一個小區中,不同位置、不同樓棟、不同樓層的同樣的建筑面積,可能套內面積是不一樣的,不同小區的差異那就更大了。他支持政府按套內面積計算房價,那樣比現在這種稀里糊涂被宰的感覺要好,明明白白消費,不像現在停車位到底算不算公攤面積?要是算,為什么還要花錢買車位?電梯又算不算公攤?要是算,那電梯廣告掙的錢咋沒見幾個分錢給業主?

    市民王先生說,他買的是精裝修房,買之后通過核算發現其中精裝修費用高于正常裝修費用。他詢問之后才知道,房子的精裝修費用居然根據建筑面積計算,這樣業主們都是啞巴吃黃連,有苦說不出。

    在記者隨機采訪的10名市民中,也有3名市民是這樣認為的,現階段實行的法律法規對公攤系數沒有明確的限制,全靠開發商一句話。3位市民一致認為,即便將來真的取消了公攤,房價也不會降低,反而會隨意提高。其理由是開發商還是以總成本加利潤,除以可售房屋的套內面積計算出套內面積均價再定總房價。

    銷售商:從銷售角度考慮,開發商會把公攤面積定在合理范圍內

    一石擊起千層浪,不少人依據“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”而猜測“公攤面積”將就此取消。

    代理過多個樓盤銷售的朱經理稱,計入公攤面積的地方主要有兩大塊,公共交通部分及公共建筑空間。公共交通通道包括走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間。公共建筑空間包括電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢樓服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。一般而言,樓層越高的房子公攤面積會越大。像普通六層磚混結構樓房,其公攤面積約占房屋建筑面積的12%至15%;十幾層的小高層住宅樓,其公攤面積的比例在18%左右;高層剪力墻結構的樓房,其公攤面積大約在20%以上。另外,塔樓的公攤面積比例略低于板樓;寫字樓從公共需求及品質上考慮,公攤面積可能會達到30%以上。

    朱經理稱,從銷售角度考慮,開發商會盡量把公攤面積定在一個易于銷售的范圍內。像高端住宅,業主講究氣派,希望門廳、過道、電梯的面積夠寬敞、電梯數夠多,公攤面積比例要比普通住宅高。對于住建部新規,住宅按套內面積算,朱經理說,其實海口也有相當長的時間,曾執行過套內面積計算房價,后來只是政府部門沒有再特別強調,這一政策的執行也就不了了之。

    開發商:按建筑面積或套內面積計算那只是“換湯不換藥”

    那么,“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現實,取消“公攤面積”是否意味著房價會漲?

    在秀英開發過多個樓盤的陳經理在接受記者采訪時說,按建筑面積或套內面積計算房價,其實那是換湯不換藥,開發商不會做賠本的買賣。他認為,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”,不影響房價上漲或下跌。只是算法不同,房地產估價主要有成本法、收益法、市場比較法。公攤面積是否算入交易,和成本法相關,但這個因子變化的權重還沒大到影響名義價格。他不否認,一些位置好的房,開發商在定價時,不乏一些離譜的價格,那主要取決于周邊的環境和配套實施的完善,不是單一孤立的,開發商也會在定價時綜合多方的因素。

    “開發商需要承擔的是成本,如果需要開發商來為原公攤面積買單,整體成本提升,開發商可能采取的一個方式就縮小公共部位的面積,對于購房者來說,居住感就沒那么舒適。”另一開發商老板這樣說。

    專業人士建議:不妨執行按套內面積售房

    有關負責人在接受媒體采訪時說,最大的目的在于讓消費者明明白白購房,最大限度地減少房地產交易糾紛,保護購房者的合法權益。

    對此,一位曾是海南省房地產協會有關工作人員認為,正規的房地產開發商一般會先到相關行政主管部門申辦規劃、建設、預售等手續。房地產商會委托測繪單位對預售房產進行“預測繪”,業主以專業測繪單位測繪的面積作為付房款的依據。該工作人員認為,套內面積相對較容易弄明白,因為它好測繪、好計算。按套內面積計算房價,可以避免很多糾紛。而公攤面積的多少,并沒有特別明確的規定,所以有的“黑心”開發商會鉆空子,這一切因為沒有明確的法律規定,購房者難以接受卻也無可奈何。因此,建議海口應學習重慶、香港等地按套內面積售房的方式,這樣也讓消費者對所購房屋的面積心里有數,明明白白,減少糾紛。

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